Услуга с длинным названием «коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества» (далее по тексту — КР СОИ) впервые появилась в платёжках россиян 1 января 2017 года (Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015).
Жители многоквартирных домов платили по КР СОИ некую фиксированную величину, установленную региональными властями — вне зависимости от того, был в многоквартирный дом реально поставлен этот ресурс или нет. Упраляющие же организации рассчитывались с поставщиками ресурсов за весь объем воды и электрической энергии, зафиксированный общедомовыми приборами учета (далее — ОДПУ) — за вычетом объемов, которые владельцы квартир и нежилых помещений потребили внутри принадлежащей им собственности.
С августа 2017 года Жилищный кодекс (а именно, п. 9.2 ст. 156) наделил жильцов в многоквартирных домах правом принять на общем собрании об оплате КР СОИ с учетом показаний ОДПУ, и оплачивать ровно ту величину, которую оплачивала поставщикам управляющая организация. Как правило, упомянутое решение принималось домом именно в том случае, если реальное потребление ресурсов по показаниям общедомовых счетчиков, было меньше, чем установленный региональными властями норматив. Жители же домов, где общедомовое потребление по факту было больше, чем по нормативу, продолжали платить исключительно норматив. При таком способе расчетов зачастую складывалась невыгодная для управляющей организации ситуация, когда жильцы дома фактически пользовались ресурсами, но отказывались за них платить. К примеру, оплачивать объем холодной воды, затраченной на полив газонов летом, или объемы электроэнергии, затраченной на отопление подъездов, в домах с электроотопительными установками. Каким-либо образом понудить жителей оплатить весь объем ресурсов, поставленных в дом по ОДПУ, управляющая организация не могла — не разрешал закон.
С 1 сентября 2022 года Правительство РФ приняло решение обязать потребителей оплачивать весь объем коммунального ресурса, поставленный в многоквартирный дом — в силу вступило Постановление правительства РФ № 92 от 03.02.2022 года, внесшее изменения в Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года).
В частности, если в многоквартирном доме есть ОДПУ, то жильцы теперь обязаны оплачивать управляющей организации весь объем КР СОИ, за который такая организация заплатила поставщикам.
Согласно положениям п. 29 (3) Постановления Правительства № 491 года такая корректировка размера платы производится раз в год — в первом квартале года, следующего за расчетным.
С 30 марта 2023 года в Постановление 491 были внесены изменения. А именно, перерасчет по КР СОИ производится по истечении каждого календарного года. В случае, если размер начислений с учетом показаний ОДПУ превышает нормативные, управляющая организация делит эту разницу на 12 частей и выставляет в течение следующего года. В случае, если меньше — корректирует сразу.
Управляющая организация обязана сравнить выставленный жильцам по нормативу размер платы КР СОИ за предыдущий год с размером платы, предъявленным ей поставщиком ресурса. В случае если КР СОИ с учетом показаний ОДПУ выйдет меньше — провести корректировку и начисления снять, а в случае, если больше — выставить весь объем потребителям.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Какие именно ресурсы входят в КР СОИ?
Электрическая энергия, холодная вода, горячая вода и отведение сточных вод.
Разумеется, начисления производятся только в том случае, если в дом вообще поставляется такой ресурс. Например, если трубопровод горячей воды в доме отсутствует и жильцы сами греют холодную с помощью водонагревателей, то выставляться горячая вода СОИ жителям такого дома не будет.
Как рассчитывается КР СОИ с учетом показаний ОДПУ?
По электроэнергии и воде порядок определения объемов КР СОИ следующий: от расхода по ОДПУ отнимаются объемы ресурса, выставленные потребителям в жилых и нежилых помещениях (как по счетчику, так и по нормативам), а оставшаяся разница распределяется между всеми помещениями дома пропорционально их площади. В случае, если данная разница получается отрицательной, то в расчетном месяце потребителям КР СОИ не начисляется, а образовавшийся минус подлежит учету в будущих расчетных периодах (п. 44 Правил).
Для сточных вод установлен отдельный порядок определения объемов ресурса с учетом показаний ОДПУ. В случае отсутствия самого ОДПУ сточных вод (а во всех домах под управлением ФГБУ «Академия комфорта» такие приборы отсутствуют) и наличия в доме ОДПУ горячей и холодной воды по формуле 12(2) Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг № 354 от 6 мая 2011 года — а именно как сумма поставленных в дом холодной и горячей воды на СОИ. При этом если объем ХВ СОИ получается отрицательным, а ГВ СОИ — положительным, то минусовые объемы одной воды для компенсирования отведенных сточных вод другой не используются. В случае, если в доме есть только ОДПУ холодной или только ОДПУ горячей воды, то объем отведенных сточных вод считается как сумма объемов воды СОИ, прибор учета которой установлен в доме, и объема воды СОИ, начисленного по нормативу.
Кроме того законодателем предусмотрена и ситуация, когда фактически поставленный в дом объем воды, не возвращается в канализацию. Если на холодную воду, используемую для полива газонов или заливки горок зимой, установлен отдельный счетчик и его размещение согласовано с поставщиком ресурса, то весь объем холодной воды, зафиксированный таким счетчиком, должен отниматься поставщиком от объемов сточных вод СОИ. Поэтому в случае, если летом жители активно пользуются водой для поливки газонов и клумб, в их интересах принять на общем собрании решение об установке такого счетчика (п. 44 Правил № 354).
В нашем доме не установлены поливочные краны и нет общедомовой канализации. Почему КР на СОИ по воде и стокам все равно начисляется?
Частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за КР СОИ, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
П. 11(л) Постановления № 491 прямо установлено, что возможность указанного потребления, отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод.
Т.е. если потребителям внутри квартир предоставляются коммунальные услуги по холодной воде и отведению сточных вод, то соответствующие инженерные системы так же присутствуют, а следовательно, потребители обязаны оплачивать и соответствующие КР СОИ.
Почему корректировка по факту производится исключительно за 2022 год? Почему нет перерасчета за более ранние периоды?
Ст. 6 Жилищного кодекса РФ определено, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Исключением является случай, когда действие акта жилищного законодательства распространяется на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
Поскольку п. 29(3) Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, определяющий, что перерасчет по ЭЭ на СОИ производится по истечении каждого календарного года, вступил в силу с 1 сентября 2022 года, то основания проводить перерасчет по ЭЭ на СОИ за периоды до 2022 года у ФГБУ «Академия комфорта» отсутствуют.
Тем не менее, правом рассчитываться за КР СОИ с учетом показаний ОДПУ собственники были наделены и ранее, с 10 августа 2017 года (Федеральный Закон № 258 от 29.07.2017) — однако только в том случае, если соответствующий порядок начислений был утвержден ими на общем собрании в соответствии с п. 9.2 ст.156 ЖК РФ.
Правда ли, что между честными плательщиками распределяется задолженность недобросовестных жильцов?
Это не так. В соответствии с установленным Правительством РФ порядком расчета задолженность потребителей между другими жильцами дома не распределяется. Долг потребителей, которые отказываются оплачивать объем потребленных ими коммунальных ресурсов, подлежит взысканию в судебном порядке непосредственно с должника.
ФГБУ «Академия комфорта» гарантирует, что расчет КР на СОИ, выполненный управляющей организацией самостоятельно, произведен в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг. По вопросу расчета выставленных в помещениях дома объемов горячей воды и электроэнергии, которые использованы ФГУП «УЭВ» и АО «Новосибирскэнергосбыт» для расчета объемов КР на СОИ, потребителям необходимо обращаться непосредственно в данные организации.
В нашем доме установлены энергосберегающие лампочки, а уборщица испозует для мытья полов несколько вёдер воды в месяц, откуда такие большие расходы на КР СОИ?
Предположение о том, что объем потребленных КР СОИ имеет конкретный физический смысл (например, предположение что холодная и горячая вода на СОИ потребляется именно на мытье подъездов, а электроэнергия на СОИ — на освещение тех же подъездов), является ошибочным. Очевидно, что в рассчитанный установленным Правительтствои РФ способом объем входят не только объемы ресурсов, реально затраченные при содержании общего имущества (например, на промывку системы отопления или освещение двора), но и объемы коммунального ресурса, неучтенные вследствие:
— потребления квартирами без счетчиков коммунальных ресурсов в объеме, превышающем таковой, рассчитанный по нормативам;
— утечек коммунального ресурса внутри помещений при отсутствии счетчиков (например, незначительная течь смывного бачка способна привести к расходу нескольких десятков кубометров холодной воды в месяц);
— несогласованности момента снятия показаний квартирных счетчиков собственниками помещений.
К сожалению, механизмов, которые бы позволили управляющей организации заставлять жильцов передавать показания в установленные сроки, действующим законодательством не предусмотрено.
Учитывая вышеизложенное, следует, что КР СОИ ни в коем случае не является именно тем ресурсом, который фактически затрачен управляющей домом организацией при обслуживании общего имущества, а включает в себя лишь расхождение между общим объемом ресурса, поступившим в многоквартирный дом, и объемами ресурса, учтенными в качестве потребленных в помещениях этого дома. Именно такой метод расчета установлен правительством Российской Федерации.
Можно ли установить «нормативщикам» счётчики принудительно?
Здесь ситуация для счётчиков электроэнергии и воды радикально отличается.
В случаей с электроэнергией — с 1 июля 2020 года обязанность оснащать многоквартирные дома приборами учета, а так же своевременно их поверять и ремонтировать при необходимости полностью возложена на энергокомпании (Постановление Правительства РФ от 29 июня 2020 г. № 950).
Непосредственно в домах под управлением ФГБУ «Академия комфорта» устанавливать счётчики должен АО «Новосибирскэнергосбыт». В частности, если счётчик выходит из строя, поставщик обязан произвести восстановление его работоспособности в течение 6 месяцев. Однако, к сожалению, какого-либо механизма, который бы позволил контролировать, делает ли это энергокомпания своевременно, для управляющих организаций не предусмотрено.
Что касается водосчётчиков, то обязанность оснащать ими помещение возложена непосредственно на собственника такого помещения (ст. 13 Федерального закона № 261 от 23.11.2009). Нарушить непрекосновенность частной собственности и установить приборы учёта принудительно, после предъявив потребителю счёт, управляющая организация не имеет права. Единственный «штраф», который в данном случае предусмотрен для собственника, не установившего счётчик, это обязанность платить повышающий коэффициент в размере половины от начислений по нормативу (п. 42 Постановления № 354 от 6 мая 2011 года).
Оплачивают ли жильцы дома ресурсы, потребленные арендаторами общего имущества (подвал, колясочная и т.д.)?
Данный вопрос Правила № 354 никак не регулируют. Здесь всё зависит от условий договора, заключенного между собственниками помещений дома и непосредственно арендатором.
В случае, если договор обязывает арендатора платить исключительно за аренду помещения, то весь объём потреблённых им ресурсов, подлежит распределению между собственниками помещений многоквартирного дома. Однако жильцы дома могут заложить в стоимость аренды в том числе и стоимость потребляемых арендатором воды и электроэнергии.
При этом ресурсы, оплаченные жильцами, будут как бы «перетекать» в накопления по статье «аренда», которыми собственники смогут распорядиться по своему желанию. К примеру, сделать в доме косметический ремонт или выплатить вознаграждение Совету дома за проделанную работу.
Если жители дома заключают договор аренды общего имущества через управляющую организацию, они вправе внести в него условие о компенсации арендатором стоимости потребленных им коммунальных ресурсов. Тогда специалисты ФГБУ «Академия комфорта» при определении расходов КР на СОИ просто будут вычитать из начислений объемы ресурсов, стоимость которых была компенсирована арендаторами.
Почему объемы КР на СОИ так сильно меняются от месяца к месяцу?
Для выяснения причины в первую очередь необходимо обратить внимание на то, как в течение года меняется объем ресурсов, зафиксированный общедомовыми приборами учета.
Если расход более-менее постоянен, значит, причина таких скачков лежит именно в резком изменении объемов ресурса, потреблённого в помещениях дома.
К сожалению, некоторые потребители передают показания квартирных счетчиков нерегулярно. П. 59, 60 Правил № 354 установлено, что если показания счетчиков не передаются несколько месяцев, то необходимо выставить потребителю к оплате норматив. И данный норматив необходимо отнять от расхода по общедомовым счетчикам. При этом если жилец, который долго не подавал показания своих счетчиков, наконец-то сообщает их, и расход оказывается меньше, чем начисленный ему за период неподачи показаний нормативный, то эта разница учитывается в начислениях КР СОИ в текущем месяце. В этом случае в текущем расчетном периоде объем КР СОИ, распределяемый между квартирами, возрастет, поскольку нормативные расходы не подающей показания квартиры отнимались от расхода по ОДПУ ранее, уменьшая в прошедших месяцах объем КР СОИ.
Должны ли потребители оплачивать КР СОИ, если начисления с учетом показаний ОДПУ выходят выше норматива?
Ограничение размера платы по КР СОИ в доме с установленным ОДПУ Правительством РФ не предусмотрено.